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阴阳合同有什么认定标准?

  现实世界中,我们都知道交易双方需要签订相关合同,但有些合同属于阴阳合同,因此需要确定合同的效力。在这种情况下,你如何确定《民法典》中阴阳合同的效力?接下来由小编为您解析这一相关方面问题,如果您还有什么其他问题的话,欢迎到本站相关专业的律师进行专业领域的问题解析。


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  一、民法典中如何认定阴阳合同的效力

  民法典规定,阴阳合同效力认定的标准是:行为人具有相应的民事行为能力;意思表示真实;不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。

  《中华人民共和国民法典》第一百四十三条 【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效:

  (一)行为人具有相应的民事行为能力;

  (二)意思表示真实;

  (三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。

  二、什么是阴阳合同

  阴阳合同(又称“黑白合同”)并非法律术语,其概念主要明确于《招标投标法》颁行之后。“阳合同”为经过合法的招投标程序,该合同在建设工程管理部门备案,形式合法的合同。与之相反,“阴合同”是在建设工程管理部门未进行备案或变更登记的合同。

  阴阳合同广义通俗的解释即阳合同为合法备案登记的合同,阴合同则为不合法未备案登记的合同。阴阳合同的概念已延伸到各大领域,主要有招标投标、建筑工程和房屋买卖。

  阴阳合同一般因为“阴阳合同”中的“阳合同”因不体现当事人的真实意思而不发生效力,而“阴合同”是当事人的真实意思表示而认定为有效合同,“阴合同”只要内容合法,同样受到法律保护。然而,如果利用“阴阳合同”实施违法行为,或者以合法的形式掩盖违法的目的,则不仅伪装的“阳合同”无效,被伪装的“阴合同”也因内容违法而无效。因此,对阴阳合同要慎之又慎。

  实践中,鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了中国税收管理规定,有关部门查实后,如果属于一般偷税行为,行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多,则可能构成犯罪。

  案例:

  甲(卖方)、乙(买方)与中介三方签订了《房屋买卖居间合同》,约定房屋转让价款为100万元。因甲持有的房产证显示待售房屋建购价格为50万元,为了减少交易中产生的税费,在中介的安排下,甲、乙双方又签订了一份《补充协议》,约定双方在办理房产过户、签订国土部门提供的正式房地产买卖合同时,价格只写房产证的价格。双方均确认最终成交价以《房屋买卖居间合同》约定的价格为准,溢价部分视为甲房屋装修的价值。

  后甲乙双方办理房屋过户手续时按50万元的价格填写《房地产买卖合同》,并按50万元的价款交纳相关过户税费。过完户后,甲实际收到乙购房款100万元。

  分析:

  本案很明显有两份关于买卖房屋的合同,即甲、乙、中介三方签订的《房屋买卖居间合同》(俗称“阴合同”,又称三方合同)和甲、乙双方签订的《房地产买卖合同》(俗称“阳合同”,又称双方合同)。“阴合同”中“阴”,是指隐蔽性,是当事人内部签订的,一般不被外人所知晓;而“阳合同”中的“阳”,是指公开性,因为要办理登记手续而必须在国土部门存档,一般公众可以通过查询获悉其内容。

  采取“阴阳合同”是当前二手房交易的普遍现象,其目的唯是逃避溢价部分的税款。因为国土部门按登记价格代征税费,一般并不对交易房产进行市值评估(注:深圳市龙岗区于2006年底开始按房屋市场评估价征税),所以,我们的纳税人就有空子钻了。明明是卖价100万元房屋,却在过户时只填50万元,这样相应税费就少了一半,就契税一项,少缴近万元。如果没有溢价,连个人所得税也不用缴了,而要按真实价格计税,那个人所得税可就得缴10万元啊。

  这种明显偷税的方式(当事人美其名曰“避税”,似乎说“避”比较好听点)会不会导致“阴阳合同”因此无效呢?本人认为,本案中“阴合同”有效、“阳合同”无效。理由如下:

  1、《房屋买卖居间合同》不违反法律、行政法规的强制性规定,是各方当事人的真实意思表示,应当有效。但《补充协议》或《房屋买卖居间合同》中类似如《补充协议》、体现逃税意思的条款应属无效。《房屋买卖居间合同》中的部分条款无效,不影响其他条款的效力。

  2、由于买卖双方完全按照《房屋买卖居间合同》的约定行使权利、履行义务,《补充协议》及《房地产买卖合同》纯粹为办理过户需要,双方并不遵守执行,且通过填低价款以逃避应缴税款。这种在纳税申报时故意少列收入的方式严重违反了我国税收征管法的强制性规定。《补充协议》以及由《补充协议》演生的《房地产买卖合同》(阳合同),属于以合法形式掩盖少缴税款的非法目的,根据我国合同法第52条之规定,应确认为无效。

  “阴合同”有效、“阳合同”无效的法律后果:买卖双方只能按照《房屋买卖居间合同》的约定行使权利、履行义务,买方不可援引《房地产买卖合同》,要求降低房屋转让价款,或要求卖方退还阴阳合同之间差价;国土部门依据无效的《房地产买卖合同》办理房屋过户手续,由于买卖双方交易的事实成立,并经双方共同提出申请,过户依然有效,任何一方均不可以合同无效为由主张要求撤销,但税务机关有权按实际成交价追缴当事人欠缴的税款、追究当事人偷税的法律责任。

  按照规定,行为人具有相应的民事行为能力;表达真实的意思;不违反法律、行政法规强制性规定,不违反公序良俗的合同合法有效。希望大家能理解。以上就是相关知识,希望可以帮助大家。


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